Как купить квартиру

Покупатель ищет квартиру в санкт петербурге, москве самостоятельно по открытым рекламным изданиям. "Шерстит" газеты, отслеживает варианты в интернете, звонит, договаривается, сам смотрит квартиры. Если Вы ищите квартиру на вторичном рынке, не рассчитывайте найти в газете прямой телефон продавца. Вся реклама (99%) выходит с телефоном не продавца, а агента его представляющего. В рекламных ценах уже заложено 6-10%, причитающихся агенту продавца. Эти деньги, по сути, платит ему продавец, который нанял своего агента.
Практически никто не занимается продажей своей квартиры самостоятельно. Но даже если такие варианты Вам и попадутся, их цена всегда будет сравнима с предложениями агентств. А если продавец не побоялся дать рекламу на свой телефон – торговаться с ним будет не просто.

Допустим, что покупатель пошел по пути самостоятельных поисков и наконец-то квартира, которая нравится, найдена. Далее покупатель идет в агентство, представляющее продавца, чтобы ознакомится с документами и понять нюансы оформления. Если все нормально, покупатель подписывает договор-согласие купить квартиру (это относится и к московской недвижимости) и вносит залог.

В этот достаточно ответственный момент покупатель чувствует себя крайне неуверенно. Всегда возникает потребность спросить совета, узнать о репутации агентства, которое продает квартиру. Непрофессионалу не оценить надежность схемы взаиморасчетов. Как только наступает черед конкретных действий, Вы ощущаете необходимость в Вашем доверенном лице, которое будет рядом при подписании договоров, принятии решений, внесении денег, т.е. на всем протяжении сделки.

Это крайне актуально сегодня, когда лицензирование риэлтерской деятельности отменено, а для того, чтобы назвать себя риэлтером, не нужно никаких разрешений и сертификатов.

Вы приглашаете "своего" агента. В этом случае риэлтер получает вознаграждение за так называемое сопровождение – надзор за проведением сделки, чтобы купить квартиру.

Настоятельно рекомендую ничего не обещать, не подписывать и не вносить денег без участия агента, отстаивающего ВАШИ интересы. Напоминаю, что если присутствует только агент продавца, которому платит продавец, Вы беззащитны. Т.к. Вы не знаете нюансов оформления, обычаев рынка, специфики и на Вас могут "повесить" все риски по сделке - "перетянуть одеяло". Самое безобидная "неприятность" - Вы подписываете договор на месяц, через месяц Вам сообщают, что купить эту квартиру не удается, и возвращают залог. А цены за этот месяц еще выросли несколько процентов. Или отдают часть залога, или договор, оказывается, автоматически продлевается еще на 1 месяц и т.д.

И агенты и Агентства очень и очень разные - есть фирмы с высокообразованными знающими свое дело сотрудниками, а есть почти бандиты, прикрытые красивым офисом и секретаршами. Найти квартиру сложно, но еще сложнее найти квартиру, которую можно купить.

Как правильно купить квартиру?
Вы выбираете риэлтера, на которого можете положиться в столь важном деле как операции с недвижимостью ("Доверяй своему аптекарю"). Вместе с ним обсуждаете Ваши желания и приходите к пониманию, что же Вам нужно, что можно себе позволить за имеющиеся средства из того, что продается в городе Санкт-Петербурге.

Прийти к решению поручить агенту купить квартиру и дальнейшее сопровождение сделки можно прийти разными путями.

Возможно, Вы просто всегда начинаете решение любой задачи с поиска профессионала, способного найти оптимальное решение: "Каждый должен заниматься своим делом". Считаете не разумным, не экономным или, даже, ниже своего достоинства тратить драгоценное время на поиск и отбор вариантов, организацию просмотров и т.д. А хотите получить комплекс услуг: помощь в понимании "чего я хочу", есть ли в городе подобные квартиры. Что выгодно купить, как не потратить деньги на недвижимость, в которой не захочется жить, которую придется продавать дешевле, чем купил. Что модно покупать сегодня, почему это модно. Подбор квартир, их анализ, просмотр, разъяснение, подводные камни и оптимальные решения, определение рисков и их вероятность, организация и проведение сделки, послепродажная поддержка.

Бывает, что Вы приходите к решению доверить риэлтеру купить квартиру и всю сделку по-другому.

Часто покупатель, начав самостоятельный поиск квартиры, увязает в огромном количестве вариантов, телефонных звонков, просмотров. Процесс поиска затягивается. Пытались вносить залог, но сделка не состоялась. Никак не найти то, что хочется. Руки опускаются. Еще немного и купите первую попавшуюся квартиру, только чтобы "это все" кончилось. Но разве можно так поступать с недвижимостью - ведь она покупается не на один месяц?

Если Вы просите нас искать квартиру и представлять Ваши интересы, Вы поручаете нам это письменно, вносите залог. Мы работаем для Вас, консультируем о качестве домов, районов, ценах и перспективах и степени ликвидности данного приобретения, помогаем найти квартиру и, если квартира найдена, сопровождаем сделку. Если квартира не нашлась в срок договора, мы возвращаем внесенные деньги полностью - на сегодняшний день мы не удерживаем деньги за многочисленные просмотры.

К сожалению, существует и способ покупки квартиры - нечестный. Покупатель обращается в агентство и после того как квартира найдена агентом, пытается провести сделку без своего агента, то есть обмануть его. Такая сделка проходит, в основном, если агент ошибся и по неопытности не выполнил обязательные для него формальные процедуры, прежде чем начать работать с покупателем. То есть не подписал договора, не взял залог, не четко проговорил обязанности сторон и ответственность за их нарушение. Если агент начал работать с покупателем, не договорившись четко о стоимости своих услуг, вполне возможно, что с Вами работает дилетант. Обычно такие конфликты возникают именно с непрофессиональными риэлтерами, которые хотят купить квартиру.

Каждый выбирает для себя. Мы не навязываем свои услуги, но просим понять, что совмещать описанные схемы не возможно. Можно искать самим, если не чувствуете необходимости в риэлтере, в его советах, помощи и поддержке. Если время позволяет искать и купить квартиру не торопясь, если Вам приятно самим "поработать" риэлтером.

Поиски квартиры занимают много времени, сил и вашего внимания. Искать и купить квартиру самостоятельно и полноценно выполнять свои обязанности на работе никак не получается. Вы или интересную квартиру пропустите или должны взять отпуск, который может затянуться.

Выбирая и стараясь купить квартиру самостоятельно, очень часто Вы останавливаетесь на квартирах, которые невозможно купить и тратите на них несколько недель - профессиональный агент отсек бы их сразу. В последние три месяца 2003 года цены росли более чем 1% в неделю - лучше было искать с агентом, экономить не получалось.

Если "работа риэлтером" Вам не доставляет удовольствия, и Вы чувствуете неуверенность, нервозность, Вы запутались, при просмотрах видите не то, что Вам описывают по телефону - обратитесь к агенту. Вы заработаете больше, будете спать спокойно, сможете наслаждаться покупкой, а не испытывать сильное потрясение и нервный срыв еще несколько недель после сделки.

Для человека, который не знает город, для приезжего, найти и купить квартиру самостоятельно также чрезвычайно сложное занятие. По сравнению с другими регионами в Петербурге квартиры часто стоят дороже в несколько раз. И часто, если денег на квартиру хватает впритык, то на услугах агента-покупателя экономят. Возможно, что просто не знают того, кому можно довериться. И получается, что с одной стороны, приезжим услуги риэлтера, как раз крайне нужны, с другой стороны, денег мало, и покупается квартира на свой страх и риск "с закрытыми глазами". Будь что будет!

К сожалению, в основном приезжие становятся пострадавшими при покупке квартир, например, в строящихся домах о которых весь город знает, что покупать там нельзя! Но покупают ведь. Будьте аккуратны с рекламой в бесплатных журналах, которые можно почитать в поезде или самолете по дороге в С-Петербург.

Замечаю, что покупатели не обращаются к риэлтерам или в силу привычки - в надежде, что, сам все сделаю не хуже и дешевле. Или из-за незнания, неверия в возможность оказания таких услуг на профессиональном уровне, непонимания правил существования рынка недвижимости и предназначения риэлтера. Действительно, у нас только-только выкристаллизовались первые островки цивилизованного рынка недвижимости. Большинство из покупателей даже не подозревают об этом. Поэтому сложно упрекать их в том, что они начинают поиск квартиры не так, как это видится профессионалу. Если, например, покупатель ищет квартиру в строящемся доме, то он начинает или с района, который его устраивает, или с цены. У профессионального агента другой принцип - не от дома, а от строительной компании. Именно так надо искать и покупать квартиру сегодня.

Рекомендации - как купить квартиру в Санкт-Петербурге
Хотелось, чтобы Вы осознанно выбрали второй описанный выше вариант поиска квартиры. Те, кто приходят к этому, уверенно идут по жизни. Все, чем они занимаются, делается серьезно, прагматично, продуманно, профессионально, крепко и надолго.

Не так давно в этой статье был раздел "Нужны ли посредники рынку недвижимости?". Теперь этот раздел уже не нужен. Еще год-два назад однозначный ответ на этот вопрос не воспринимался бы как откровенный. А сегодня в рекламных объявлениях больше нет слов: "Посредников просьба не беспокоить". Это радует. Это объяснимо. В чем-то услуги агентств недвижимости можно сравнить с услугами турфирм. Мы привыкли обращаться в турфирмы, но ведь можно самим получить визу, забронировать гостиницу, купить билет. Но никто так не делает. Удобнее и надежнее и, сегодня уже дешевле, поручить эту работу турфирме.

Первые годы агентства брали деньги практически только за информацию - помогали встретиться продавцу и покупателю. Легальный рынок недвижимости существует с 1992 год. За это время определилось предназначение риэлтера - мы знаем рынок недвижимости, мы умеем на нем работать, мы создали безопасные схемы проведения сделок. Сегодня мы практически не торгуем информацией - мы продаем свой опыт. Все наши правила написаны слезами и нервами. Поэтому не удивляйтесь, если агентство настаивает на применяемых схемах - слишком большая плата за отступления от правил, чтобы купить квартиру.

В первых строках статьи я открыто говорю о существующих для покупателя возможностях сэкономить. При этом я не боюсь остаться без работы. Почему? Выбирайте, что нужно именно Вам в данный момент. Мы не выкручиваем руки. Если почувствовали необходимость - обращайтесь. В 1999 году я писал иначе: "Смешно и жутко слушать рассуждения о том, что рынку недвижимости посредники не нужны. Без агентств - плохо. После кризиса 1998 года ни у кого не было лишних денег. Многие продавцы и покупатели решили действовать самостоятельно. К тому же часть из них уже проводила сделки с помощью риэлтерских фирм и видела процедуру прохождения сделки. Казалось бы, ничего сложного здесь нет.

Результат не заставил себя ждать. По официальной статистике ГБР количество арестов квартир за год (с февраля 1998 г. по февраль 1999 г.) увеличилось вдвое. Притом, что число сделок стало меньше.

Такого роста криминализации рынка не ожидал никто. Даже мы риэлтеры, кто предостерегал от самостоятельного проведения таких сложных операций, как сделка с недвижимостью, похоже, недооценили своей роли в становлении цивилизованного рынка".

 

 

 

 

Автор: Илюшко.А.В.                                                                                                                                2008 г.