Недостатки ипотечного кредита

У ипотечного кредита, также как и у любого другого, есть два серьезных недостатка. Во-первых, деньги, взятые в долг надо возвращать. Во-вторых, ежемесячно надо платить процент по кредиту. Об этих неприятностях, знают все. Не все знают, что это еще не все, что придется заплатить.
В любом банке при оформлении кредита Вы обязательно столкнетесь с дополнительными платежами. Конечно, самым главным вопросом в выборе кредитного учреждения являются его условия, но нелишне знать о том , что Вам, помимо возврата полученных средств и процентов, придется расстаться с еще некоторой суммой. Здесь мы рассмотрим все возможные статьи расходов, однако это совсем необязательно, что с Вас взыщут по всем перечисленным пунктам.

Траты на этапе запроса

Сбор за рассмотрение кредитной заявки

Последнее время все больше банков не берут деньги с потенциальных клиентов на этапе рассмотрения заявки. Однако, по-прежнему, легко можно столкнуться с предложением, заплатить от $30 до $160, только за то, что банк оценит вашу кредитоспособность и вынесет решение можно или нет выдавать Вам кредит. Чаще у банков дифференцированная шкала оплаты, в зависимости от социального положения обратившегося. По максимальному тарифу платят топ-менеджеры.

Траты, связанные с оформлением кредита

Нотариальное заверение договора

С вступлением в силу с 1 января 2005 года федерального закона «Об изменениях в часть первую ГК» нотариальное заверение договора об ипотеке перестало быть обязательным. Однако, никто не запретил это действие, и многие банки, в том числе и лидеры ипотечного кредитования, продолжают требовать наличие подписи нотариуса на договоре.

Чуть раньше, 23 сентября 2004 года вступили в силу поправки в закон «О государственной пошлине», в которых на услуги нотариуса «за удостоверение договоров об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, установлена фиксированная государственная пошлина в размере 200 рублей». До вступления в силу данной законодательной нормы нотариусы брали за эту услугу 1.5 % от стоимости кредита. Между двумястами рублями и 1.5 % от нескольких десятков и даже сотен тысяч долларов разница, как Вы понимаете, огромная. Поэтому частные нотариусы, опасаясь за судьбу зачатков независимого нотариата латинского типа в России, нашли выход из положения. Основную сумму платить Вы будете не за само нотариальное действие (оно как и положено обойдется Вам в 200 рублей), а за составление самим нотариусом договора ипотеки. Заверять договор, составленный кем-нибудь другим, нотариус откажется. Попытаться найти государственного нотариуса, коих в России оставалось на конец 2004 года 400 человек, что составляет примерно 6 % от общего их числа, и заверить договор у него, Вам не позволит банк. В итоге, сегодня посещение нотариуса, которого в банке Вам представят как «своего», Вам обойдется в 1 % от суммы ипотечного кредита. В некоторых банках Вам предложат заплатить фиксированную ставку, нотариусы одного из лидеров ипотечного кредитования просят 15000 рублей, то есть $540.

Открытие ссудного счета

Далеко не все банки взимают плату за данную услугу. Обычно комиссия за открытие ссудного счета составляет от 0,5 до 1 % от суммы кредита и берется однократно в момент выдачи кредита. В некоторых банках за выдачу кредита в иностранной валюте комиссия взимается, рублевые же ссудные счета открываются бесплатно.

Кроме того, немногие банки берут плату за ведение ссудного счета. Расчет производится ежегодно от остатка ссудной задолженности, оплата ежемесячно. Комиссия обычно не превышает 1 % в год, хотя в прессе порой встречается и цифра 3 %.

Контроль качества залога

Оценка стоимости недвижимости. Стоит услуга около $200. Правда, если речь идет об оценке стоимости участка земли, с обязательным выездом на место фотографа, то речь уже пойдет о значительно большей сумме. Избежать этой траты удастся только в том случае, если Ваше риэлторское агентство имеет специальные соглашения с банком, и произвело свою оценку стоимости у независимого эксперта, который сертифицирован банком.

Проверка титула приобретаемого жилья или по-другому «юридической чистоты» квартиры. Проверять ее будут, как банк, так и страховая компания. Дополнительно это обойдется Вам еще в $200.

Траты, связанные с перечислением денег

Комиссия за перечисление денежных средств

Если Вы приобретаете квартиру на вторичном рынке жилья, то, скорее всего, расплачиваться с продавцом Вы будете наличными. Некоторые банки за выдачу кредита наличными комиссию не взимают, но таких единицы. Обычно расходы по данной статье составляют порядка 1 % от стоимости кредита. Другие взимают символическую плату в 2000 рублей.

Если Вы приобретаете квартиру в новостройке, то, как правило, банк переводит денежные средства продавцу безналичным путем. Чаще комиссия у банка за такую услугу чуть меньше, чем при выдаче наличных средств и составляет порядка 0,5 %.

Определение подлинности денежных купюр

У многих банков, процедура выдачи наличных денег в качестве ипотечного кредита сопряжена с передачей этих денег вместе с первоначальным взносом продавцу квартиры. Некоторые банки в обязательном порядке проверяют на подлинность те денежные купюры, которые вносите Вы. Комиссия составляет 0,1 % от этой суммы. Другие банки проверки такой не делают и могут только предоставить оборудование, правда, бесплатно. Далее деньги, как те, что принесли Вы, так и те, что Вам предоставил банк в качестве ипотечного кредита, закладываются в банковскую ячейку в, так называемый, депозитарий. Наконец, есть банки, которые вообще не влезают в ваши взаимоотношения с покупателем и просто не интересуются, деньгами которые Вы ему платите самостоятельно. Но это не означает, что у таких банков отсутствует условие внесения первоначального взноса. Просто его размер определяется исходя из оценочной стоимости квартиры, а не тех денег, которые Вы реально платите за квартиру.

Аренда депозитария

Обойдется примерно в $50 в месяц. Однако, надо учесть, что если покупка квартиры осуществятся без какого бы то ни было кредита, то все равно, большинство людей сегодня предпочитают передавать такие суммы наличных денег через банковскую ячейку.

Конвертация наличных

Если валюта которая есть у Вас не совпадает с валютой, которая требуется для того или иного платежа, то Вы теряете на конвертации денежных средств, также как если бы покупали в магазине телевизор или колбасу, зайдя по дороге в «обменник».

Потери при погашении кредитной задолженности

Если перечисление денежных средств для погашения задолженности по кредиту и процентов по нему осуществлять путем банковского перевода из другого банка, то можно умудриться потерять и на этом, каждый раз оплачивая этот перевод. Дешевле оформить дебетовую карточку банка, выдавшего кредит, и без какой бы то ни было комиссии зачислять деньги через банкомат.

Страхование

Совершенно обязательная и понятная услуга. Вы пользуетесь жильем, которое до того момента, пока вы не выплатили весь кредит целиком, будет, хоть и являться Вашей собственностью, но находиться в залоге у банка. Банк хочет быть уверенным, что заложенное ему имущество застраховано, мало ли что случиться. А также, если Вы серьезно заболеете, ему не придется выбрасывать из квартиры тяжело больного человека, или судиться с наследниками, если Вы не дай бог, умрете. Соответственно платить придется ежегодно и ровно столько лет, сколько Вы будете возвращать кредит. Сумма ежегодной выплаты это соответствующий степени риска процент (тариф) от размера кредита в первый год и от остатка ссудной задолженности во все последующие плюс 10 %.

Тарифы

Страховые компании, если речь идет о вторичном рынке жилья, страхуют все три возможных риска, а именно:

- Жизнь и трудоспособности заемщика, тариф зависит от возраста человека, на которого происходит оформление кредита, и наличия у него хронических заболеваний. Минимальный тариф обычно составляет около 0,5 %.
- Страхование риска повреждения квартиры, который, по стандартным оценкам страховщиков, зависит, в первую очередь, от того деревянные или нет перекрытия у дома, есть ли газовая колонка, были ли перепланировки. Минимальный тариф обычно составляет около 0.3 %.
- Страхование прав собственности, или титульное страхование. Это страхование риска, что квартира может оказаться «юридически нечистой». В зависимости от степени риска, то есть наличия тех или иных проблем, тариф составит от 0, 25 до 0,5 %. (Необходимо только при покупке недвижимости на вторичном рынке).

Если страховая компания или банк посчитают, что один из вышеперечисленных рисков слишком велик, Вам попросту откажут в выдаче ипотечного кредита.

При покупке квартиры в новостройке, Вам необходимо будет застраховать в момент выдачи кредита жизнь и трудоспособность, а при получении прав собственности на жилье риск его повреждения.

Таким образом сумма ежегодной выплаты составит в среднем от 0,8 до 1,7 % от размера кредита в первый год и от остатка ссудной задолженности во все последующие плюс 10 %.

Наступление страхового случая

Очевидно, что страховое возмещение не может быть выше страховой суммы. Очень важная деталь, если вспомнить, что Вы застраховали риски на сумму кредита, и в последующем на сумму остатка ссудной задолженности, а не на всю стоимость квартиры. Означает это для Вас следующее:



В случае утраты Вами трудоспособности, или жизни, квартира переходит в Вашу собственность, или в собственность Ваших наследников, а страховая компания гасит Вашу задолженность перед банком.
В случае, если происходит незначительное повреждение квартиры, которое не приводит к ее утрате, и как следствие не происходит утраты залога, то страховое возмещение выплачивается Вам, так как Вы являетесь выгодоприобретателем. Потратить эти деньги вы можете по своему усмотрению, но, скорее всего, их на ремонт не хватит. Согласно статье 949 Гражданского Кодекса РФ страховая компания выплатит Вам лишь часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости, но не в размере реального ущерба.
В случае если же происходит полная утрата залога вследствие физического разрушения квартиры, или если в результате судебного разбирательства сделка купли продажи признается недействительной, то действия банка будут совершенно иными. При наступлении такого страхового случая, страховая компания зачислит на ваш счет остаток всей Вашей задолженности банку плюс 10 %, то есть всю сумму страхового возмещения. Банк спишет с Вашего счета в свою пользу эту сумму целиком и передаст квартиру, точнее говоря то, что от нее осталось, в Ваше полное распоряжение. Таким образом, страховая компания просто поможет вам погасить задолженность по кредиту, а Вы останетесь один на один со всеми проблемами, которые сваляться на Вас в связи с утратой квартиры, или признания сделки недействительной. И никакой страховой выплаты Вам не полагается. Погашение кредита - это все на что Вы можете претендовать, если конечно, не оформили дополнительных страховок, за дополнительную плату.
В случае если Ваше право собственности на квартиру будет не оспорено, а ограничено обременениями, то вы вновь будете вынуждены решать данную проблему без помощи банка и страховой компании. Титульное страхование подразумевает выплату возмещения только в случае потери права собственности, но не возникновения каких бы то ни было обременений.

Траты, которые предстоят в течение всего срока погашения кредита

Все эти расходы были описаны выше, здесь мы лишь напомним Вам о них:


Ведение ссудного счета. Тариф рассчитывается от остатка ссудной задолженности (комиссия взимается очень немногими банками).
Расходы, связанные с перечислением денег на счет, а именно межбанковские денежные переводы и конвертация денежных средств (эти траты легко можно минимизировать или избежать вовсе).
Страхование. Тариф рассчитывается от остатка ссудной задолженности плюс 10 %.

В итоге, в большинстве банков дополнительные расходы составят единовременно порядка 3 - 4 % от размера кредита. В некоторых они меньше, но там есть другие «но», например, очень жесткие требования к документам, подтверждающим кредитоспособность клиента, а именно только «белая» зарплата и несколько поручительств от людей, с весьма высокими доходами.

Ежегодные выплаты будут рассчитываться от остатка ссудной задолженности и составят от 0,8 % до 3 %

Риэлторские услуги

В среднем составляют 5-6 % от стоимости приобретаемой квартиры (необходимо учесть, что стоимость жилья всегда выше размера ипотечного кредита).
Если Вы обратитесь в банк напрямую с просьбой выдать Вам ипотечный кредит, то Вам, почти наверняка, скажут несколько нелестных слов о риэлторах. И действительно, основная функция агентства по недвижимости - это проверка «юридической чистоты» квартиры. А зачем это делать, если и страховая компания и банк проводят точно такую же экспертизу? Поиск квартиры и сбор всех документов, которые необходимы для регистрации сделки, конечно тоже труд, но он не стоит таких бешеных денег. Увы, но агентства по недвижимости необходимы и здесь и вот почему.

- Риэлтор проверит «юридическую чистоту» квартиры еще до того, как Вы внесете продавцу задаток или аванс. Если этого не сделать, то Вы просто можете потерять эти деньги.
- Риэлтор отвечает за «юридическую чистоту» квартиры перед Вами, а не перед банком. Банк должен быть уверен, что в случае полной утраты залога, финансовых потерь он не понесет, и для этого существует обязательное страхование недвижимости при ипотечном кредитовании. Агентство недвижимости, в случае, если сделка купли-продажи будет признана недействительной, возместит все потери Вам и только Вам, конечно в рамках договора, который Вы заключили с ним, на большее рассчитывать не стоит.
- Обязательное титульное страхование не подразумевает под собой страхование риска ограничения прав собственности всевозможными обременениями. Риэлторское агентство, опять же таки в рамках договора, отвечает перед Вами и за такие промашки в своей работе.
Конечно, риск приобрести «юридически нечистую» квартиру можно застраховать за дополнительную плату в той же страховой компании, но платить тогда придется ежегодно.
- Если помимо покупки новой квартиры по ипотечному кредиту, Вы еще будете продавать свое старое жилье, то за совершение этого обмена агентство недвижимости не возьмет с Вас двойную плату, а лишь немного увеличит размер своих комиссионных. Без риэлторского агентства Вам придется самостоятельно втягиваться в сложную череду взаимоотношений альтернативного обмена, в цепочке которого, порой бывает до 10 человек и более. Попробуйте согласовать в таком случае все сроки, так, чтобы новый хозяин вашей старой квартиры потребовал ключи не раньше, чем Вы сможете переехать в свой новый дом. Не забывайте, что тот, кто въезжает в квартиру вашего покупателя и тот, кто освобождает квартиру, в которую въезжаете Вы (если Вы покупаете на вторичном рынке), находятся в точно таком же цейтноте.

Конечно, помочь в решении всех этих проблем и дать соответствующие гарантии, могут только настоящие риэлторы в проверенных и серьезных агентствах недвижимости. Все сказанное не имеет никакого отношения к, так называемым, черным маклерам, которые, к сожалению, тоже называют себя риэлторами, но в действительности таковыми не являются.

Законы

Статья 949 ГК РФ. Неполное имущественное страхование Если в договоре страхования имущества или предпринимательского риска страховая сумма установлена ниже страховой стоимости, страховщик при наступлении страхового случая обязан возместить страхователю (выгодоприобретателю) часть понесенных последним убытков пропорционально отношению страховой суммы к страховой стоимости.

Договором может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не выше страховой стоимости.

 

 

 

 

Автор: Илюшко.А.В.                                                                                                                                2008 г.